“北京拟出台物业管理条例 物业“老大难”治理需指南”

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最近，北京市就物业管理制定了规定，确定物业在突发事件中的责任，比较成立业委会、征收物业费、聘用专项维修资金等长期存在的问题，进行制度创新，将物业管理纳入基层社会管理工作结构统一考虑。

面对疫情，社区防控发挥了重要意义。 突发事件，房地产应该承担那些责任？ 近日，《北京市物业管理条例(草案)》已经提请北京市第十五届人大常委会第十九次会议第二次审议。 比较了突发事件中房地产的责任问题和过去物业管理的“老大难”问题，草案进行了一系列的制度创新。

企业委员会是怎么产生的？

社区党组织积极进行诱惑和支持

目前，为了应对新冠肺炎疫情，有必要做好各小区的物业管理工作，并进行比较防控措施。 据此，《条例(草案)》新增了第二次审查应对突发事件时物业应承担的责任，确定了物业服务者应如何积极配合街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会开展事业。

加上新情况，门禁损坏不修，电梯坏了没人管……这些物业管理中长期拖延的老问题也困扰着许多小区居民。 根据国务院《物业管理条例》，业主对物业企业的监督管理，由业主大会和业委会实现。 数据显示，北京现有住宅小区总数10213个，其中已实施专业化物业管理项目的小区4772个，设立业主委员会的小区1216个，这意味着大部分小区没有设立业主大会和业主委员会。

去年，建成于1995年，有900多户业主的丰台区芳城园二区，有62名老人联名向方庄地区办事处提交了设立业委会的书面申请。 依靠党建的引领处理旧问题，是芳城园二区这次探索的关键。 “业委会不行，关键是人。 成立筹备小组后，社区党委协助关闭，业主们选出了可靠的成员。 这些人都是从演员中选演员的党员老板。 ”。 方庄地区党组职工办公室副主任周文说。

北京市人大城市建设环境保护委员会主任委员郝志兰表示，《条例(草案)》以党建工作为主线，确定了党组织覆盖面和党员积极选举业委会委员、基层党组织为业委会委员人选管理等文案，推进物业管理工作从领域管理向社会管理的转型，纳入基层社会管理工作结构

另外，《条例(草案)》为业主大会的准备、设立及日常运行提供制度保障。 符合业主大会设立条件的，街道办事处、乡镇政府指定居(村)民委工作人员担任筹备组组长的筹备组组织召开首届业主大会，审议通过管理章程、议事规则，选举产生业委员会委员和候补委员。 北京市司法局局长李富莹表示，“社区党组织有权推荐业委会候选人，吸引和支持业主中的党员积极参加业委会委员，并通过法定程序担任业委会委员。” 对确实不能设立业主大会的小区，《条例(草案)》提出设立物业管理委员会，赋予其组织业主共同决策物业管理若干事项的职能，为更广泛地实施物业服务提供制度基础。

事业费是多少？

实施市场调整价格，及时调整

小区的事业费是多少？ 谁说了算？ 《条例(草案)》确定，物业服务收钱实施市场调价，业主与物业管理人协商及时调整。 对不支付不动产费的业主，不动产管理人可以向人民法院起诉。 业主拒不执行人民法院生效法律文书的，可以依法向业主发出限制费用令，纳入失信被执行人名单。

邓志兰表示，此次《条例(草案)》在规范业委会和物业服务公司运营、保障业主权益的基础上，共同遵守全社会应权责一致、质量价格一致、公平公开的物业服务市场规则，建立健全物业服务支付和价格调整机制。

多个小区的业主担心自己付了事业费，但是房地产企业的服务不合格怎么办。 作为个人居民，有没有时间和精力对抗有组织的企业？

“业主的权益必须保障，不动产权益也必须维护。 不交不动产费是一回事，交不动产费如何监管不动产企业又是另一回事。 从城市的管理者到广大小区的业主，只有经常统一考虑两者，才能得到更成熟的方案。 ”。 中国社会科学院法学所副研究员董文勇认为。

根据《条例(草案)》，业主委员会或者物业管理委员会可以在物业服务合同期限届满前6个月，组织业主共同决定续聘或者另行决定物业服务者。 业主共同决定解聘物业服务者的，物业服务者应当自接到通知之日起30日内履行交接义务，撤出物业管理区域。 “拒绝交付有关资料或者财物的，处1万元以上10万元以下罚款。 不退出物业管理区域的，从规定时间届满第二天起每天罚款1万元。 ”。

如何采用特别维修资金？

业委会和物管将有发言权

在一些小区，电梯故障、出入破损等问题困扰着居民的日常生活。 但是，由于修理和更换可能会使用公共修理资金，所以经常拖延很久。

《条例(草案)》确定，专项维修资金应当特别用于房地产共享区域、部位或者设施设备保修期满后的维修、更新、改造，不得转用于其他用途。

另外，《条例(草案)》规定，物业服务人员应当对物业管理区域内的电梯、消防设施等容易发生安全风险的设备设施和部位，加强日常巡逻和定期养护。 为排除安全风险需要采用专项维修资金的，物业服务者应当及时向业主委员会或者物业管理委员会报告业主委员会或者物业管理委员会确实认为有必要的，经区住房和城乡建设或者房屋主管部门同意， 由专业维修资金专家预付维修费用，同时通知全体业主，可以组织业主确认维修费用的采用。

住宅专项维修资金余额不足，怎么办？ 《条例(草案)》规定，专项维修资金余额不足一期采购金额的30%的，业主委员会或者物业管理委员会应当立即通知，督促业主按照当时适用的标准补充专项维修资金。 补充资金也可以来源于公共利益，如电梯广告收益。 《条例(草案)》规定公共利益归全体所有者。 专项维修资金余额不足首付的30%的，50%以上的公共收益金额应当优先用于专项维修资金的补充。

根据北京市人大常委会年立法工作计划，北京市物业管理条例将于本月进行第三次审议和表决，为维护广大业主、物业服务公司的合法权益，构建较为有效的管理体系，推动首都新的快速发展提供及时、有力、妥善的法治保障。 (记者 贺勇)