“揭秘上海远洋四季华庭退房潮 一个月内被退92套”

上海市浦东新区惠南镇原属江苏省苏州专区管辖，1958年11月以后划分为上海市。

数字老上海人想起了惠南，无一例外地使用了乡村小镇这个词。

然后60年后，房地产领域迅速发展，这个上海乡村小镇也发生了改变，成为了寸金之地。 目前，惠南新楼盘平均价格超过每平方米3万元。

但《国际金融报》记者查阅“网上房产”(上海市房地产交易中心主办的官方服务网站)发现，在上海楼市严格限售的控制背景下，远洋房产在惠南镇远洋楼盘四季华庭集中出现119套房屋撤销合同。 不仅如此，在这119次合同取消中，有92次发生在最近一个月。

《国际金融报》记者咨询了数字房地产行业人士，并致电上海房地产交易中心，确认“取消合同”为“退房”。

远洋四季华庭交付的房子出于什么原因，“退房数”在一个月内达到了92套，令人怀疑。

“高退风波”

据悉，远洋四季华庭由上海远汇业有限企业开发，共3期，最早开盘时间为年10月24日。

远洋集团控股有限企业年报显示，上海远汇业有限企业是远洋集团的附属企业。

根据在线房地产数据，截至1月26日，远洋四季华庭(又名远洋万和四季)共有119所房屋取消合同。

与远洋四季华庭同为惠南板块的宣桥枫庭、海曲雅苑、民乐城康苑等楼盘，在“取消合同总次数”一栏中标注为“0”。

据《国际金融报》记者调查，远洋四季华庭“高退房量”的根源是，建成的一期房屋大量销往一家企业，总数量近160套。

该大厦销售人员孙笑(化名)向《国际金融报》记者表示，远洋四季华庭的“取消合同总次数”在最近一个月内出现异常波动，原因是该盘将近160所房屋每年出售给一家企业，该企业今年年初改名

“第一期我们整售，然后整售给某企业。 这家企业一口气买了近160套。 但是，以企业名义买房的话，不能贷款，只能全额购买。 因为这家企业在年底之前，将所有的购房款打入我们的账户。 但是今年(年)，这个企业名字被更改了。 到现在为止不能使用那个企业名称，所以我们只能取消原合同，(在新合同上)写下现在的新名字。 ”。 孙笑是这样解释的。

《国际金融报》记者询问了该企业的名称，孙笑又表示，该企业可能是浙江省杭州市的贸易企业。

值得观察的是，远洋与该企业合作取消住房合同还有另一个原因。 也就是说，这家企业在付款后没有办理不动产证明。

“不动产证明书需要企业集体制作，但是这个企业没有做。 其实我们第一期的资产证明早就下来了。 ”。 孙笑透

对于《国际金融报》记者抛出的“为什么这家企业不办理房产证”和“这家企业购买100套住宅的用途”等问题，孙子笑着回避了。

玄机隐？

远洋四季华庭一期到底有多少套房子在整售？ 销售对象是孙笑透露的杭州贸易企业吗？

针对这些问题，远洋集团有关方面没有直接回复《国际金融报》记者，只是说项目历来遵守市场秩序，遵守相关规定，依法开展销售工作。

一个企业不一次性重新购买100套住宅的目的是什么？ 房地产企业为什么乐意销售？

多家房地产经纪人向记者表示，该企业可能购买房屋“饲养”一段时间，并在适当时机以二手房的形式出手。 而且，对远洋集团来说，一次不重复出售100所住宅而迅速回收资金更是供不应求。

“现在，在上海，很多开发商因为要不要预售证而陷入‘困境’。 如果选择取得预约证，即使过了因“限价令”而无法期待开盘价格的“限价期间”，也不持有预售证，背负着资金回收的压力。 ”一位不愿具名的当地产业分解师对《国际金融报》记者表示，“上海限价效果比较明显，部分地区出现新房价格低于二手房价格的现象。”

根据网络房地产数据，远洋四季华庭于年9月24日(浦东新区房管()预算号000000151号)开设的项目备案价格范围为每平方米2.7万元至3.5万元。

根据链家网站的数据，上海浦东惠南板块二手房均价为每平方米2.7万元至3.8万元。

从以上数据可以看出，远洋四季华庭年开盘的项目售价并不高。

一位律师向《国际金融报》记者表示，“个人购买后进行投资转让，如果持有年限不满5年，转让时需要缴纳5.6%的营业税和附加税。 与此相反，企业持有的不动产如果在转让时没有差价，例如购买300万、销售300万，则无需缴纳营业税和土地增值税。 ”。

以同等价格购买和销售后，该企业如何通过转卖房地产获得投资增值？

根据上述律师的说法，双方通常会签署抽屉协定。 也就是说，真正成交的价格有溢价，但溢价的部分是个人转让，首要目的是避免土地增值税。

没有特征

企业名称应该怎么买房子？ 与个人购买相比，以企业名义购买的优点和缺点是什么？

《国际金融报》记者从税务部门、二手房中介和资深房地产律师那里获悉，如果没有购房资格，可以以企业名义绕过限购政策，但在贷款、持股价格以及再次转让等方面，与个人购房相比没有显著优势。

首先，只有具有中国法人资格的企业，购买住宅类型和套数没有限制。 在海外注册的企业没有资格在上海购买，即使在上海有事务所，也只能以事务所的名义购买一套非住宅。

看中房子后，以企业名义购房存在无法贷款的问题。 房地产中介负责人对记者表示，针对以企业名义购买住房必须承担的不重复的资金压力，可以采取两个步骤进行处理。 首先，实行分期付款政策，合同时只需支付50%的房费，剩下的房费可在半年至一年内支付。 其次，房产证办理完毕后，用不动产办理抵押贷款。

在房屋拥有阶段，企业产权房屋的拥有价格很高。 “个人持有的房屋不需要缴纳不动产税，但企业持有的房屋必须缴纳不动产税、营业税和所得税。 此外，持有期必须经过工商税务的年审。 手续有点复杂。 ”。 一家中介机构的负责人对记者说。

最重要的是，将企业产权下的房屋转让给个人名下会产生高额费用。

前述律师提出的处理办法是，如果以购房价格转让，则避免营业税和土地增值税，由交易双方私下协商。

除此之外，企业产权房屋可以通过股权转让方法转让，也不需要经由交易中心。 但是，这种方式只是变更所有权和实际管理者，因此最好在企业名称下没有其他不动产和资产。 ”。 前述律师补充。

因此，许多业内人士认为，是以企业名义买房还是以个人名义买房，必须先计算价格，再考虑后续问题。 (记者俞鹏茜吴鸣洲)