“北京住宅月开盘仅10个 环京楼市打出首付分期”

今年“317”楼市政策以来，北京周边许多县市开始实施更严格的限购政策，环京楼市呈现持续降温态势。

最近，《证券日报》记者调查显示，为了挽救成交低迷的形势，河北省廊坊市，许多新项目正在进行“短头金”的促销，部分楼盘的首付有20%可以“锁定”房源。 另外，与不能购买地方户籍的政策相比，一些楼盘的销售也提供了“先购买住房后再支付社会保险”和“先交钱后落户”等方法。

有些楼盘

首付20%的“锁定住宅来源”

年6月2日发布的《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场稳定健康快速发展的实施意见》(以下简称《意见》)规定，非当地户籍居民家庭能够提供当地3年以上社会保险缴纳说明或纳税说明的，购买1套住房 已拥有1套以上住房或无法提供当地3年以上社会保险缴纳说明和纳税说明的非当地户籍居民家庭，停止在当地购买住房。 追加缴纳的社会保险或纳税说明作为购房不是比较有效的证明。

对比外地人购房附件三年社保或纳税记录的条件，部分开发商使用“分期首付、留存网签”的方法加速退保，缓解资金压力。

据当地某楼盘销售介绍，购房人必须先与开发商签订购房合同，由开发商主导协助购房人在当地向公司缴纳社会保障，3年后符合社保缴纳要求，然后办理正式的上网本备案手续。

如果购买者不想放弃原户籍的社会保险，也可以追加税款或向集体户籍交钱。 上述销售人员反复向证券日报记者强调该渠道是可靠的，并表示在正常情况下一个多月就可以办好，但我不想透露具体操作细节。

这位销售员还表示，不一定要交三年社会保险后才能上网。 在中间的过程中，如果政策放松了，很快就会把上网本变成上网本，或者卖掉房子赚差价。

另外，多名销售人员向《证券日报》记者表示，按照规定，外国人购房首付最低为50%，但为了鼓励外国人购房，目前最低首付为20%“锁定房源”，剩下的30%可以分期还款，中途不收取利息

但是，《证券日报》记者查阅了上述《意见》，这些楼宇销售人员的说法不准确，《意见》第三条落实差别化住房信贷政策的规定是:对初次购房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，首付比例不低于30%； 对拥有一套住房的居民家庭，为改善居住条件，申请商业性个人住房贷款，首付比例在50%以上，包括新建商品住房和二手房。

本报记者对上述销售员提出疑问时，销售员解释说:“各地的政策不同，今年上半年收到了外国人首付必须在50%以上的通知。”

据《证券日报》记者登录廊坊市人民政府官网公布的消息，3月发布的《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场监管意见的通知》(以下简称《通知》)类似于多名销售人员的表现， 该通知关于实行差别化住房信贷政策的规定，非当地户籍居民家庭购买1套住房，住房首付比例不低于50%，包括新建在内的当地户籍居民家庭购买第一套住房，申请商业性个人住房贷款的，首付比例不低于30%。

但是，该《通知》在《意见》实施后被废除。 上述多个楼盘销售或不了解政策，或涉嫌误解。

低头间接招致

购买价格上升

另外，无论是否可以购买当地以外的户籍，多名销售人员的“销售”首付20%“锁定住宅来源”均涉嫌非法筹资。

根据大楼的销售情况，购买者可以根据实际情况灵活选择“分割方法”。

以首付20%为例，购房者在签订合同后，直接支付20%的房款，剩下的30%分5次返还给开发商，每隔半年返还一次。 如果选择30%的首付，剩下的20%分两次返还给开发者，每隔半年返还一次。

由于这些楼盘多为新盘，通常必须年交房，按照本月购房合同计算，交房时，非本地户口正好符合3年社保，完成网签，申请贷款。

虽然看起来像是很低的首付，但他说“买的东西没卖出去”，但大幅提高了购买价格。 在《证券日报》记者的提问中，销售员告知“分割方法”不同，销售价格也不同。

在销售某新盘的例子中，销售员提出了一个户型给本报记者举例。 这个户型是80平方米的两居室，官方报价为12000元/平方米。 买家选择20%首付，每平方米可优惠200元。 也就是说，售价为11800元/平方米。 买家选择30%首付，每平方米可优惠1800元。 也就是说，售价为10200元/平方米。 买家选择50%首付，每平方米可优惠2800元。 也就是说，售价为9200元/平方米。 买家选择全额付款，每平方米售价8000元。

目前，由于非本地户口，销售人员多次在支付住房时首付可达50%，因此证券日报记者测算“直接首付50%”和“首付20%锁定住房资源”(按本月合同计算)。

用“直接首付50%”的方法购买这套80平方米的房子本月需要元首支付368000元，年底交房时向银行申请368000元的贷款。

用“首付20%锁定房源”的方法，购买这座80平方米的房子需要本月188800元的元首支付。 然后每半年支付56640元，共计5次重复支付，完成了“首付50%”。 年底交房时向银行申请472000元贷款。 假设购房者本月未支付的30%房款可以按4.9%(5年以上贷款利率)计算收益。 在最后56640元之前缴纳时，购房者通过低头金获得的利润约为18040元。

假设两种“分期办法”都是按照基准利率、贷款25年、等额本息还款法计算的，“直接首付50%”为每月2129.91元，还款总额628973元。 “首付20%锁定房源”每月2731.84元，还款总额为819552元。

两种支付方式的还款总额相差190579元，扣除购房人前期支付30%房贷所得利润，也明显相差甚远。 换言之，低头金大幅提高了购房价格，涉嫌非法资金。