“开发商出促销“奇招”称首付10%可买房 优惠还是陷阱？”

【导读】河北唐山响水花园小区开发商应对限售促销奇招，售楼时宣布首付10%，也就是45000元左右可以买房，剩下的20%首付由开发商垫付，购房者垫付首付，租房 但是，支付后，7万元莫名其妙地变成了“团购服务费”。 没有中介。 服务费是什么？ 购买者拒绝结帐。 《每日315》本期焦点:开发商发布促销奇策，如果真的知道真假？

中央广播电台1月10日电据经济之声《天天315》报道，为了吸引买家眼球、提高交易量、快速回收资金，众多开发商使出浑身解数，推出各种促销保险采取奇策。 这些招数，真正的真伪到底怎么分辨？

首先让我们来关注几个买家的购买经验。 去年4月，在北京打工的购房者李先生从朋友口中得知，河北唐山响水花园项目在促销活动中，首付10%可以购买，其余20%的首付由开发商垫付还是无息垫付。 真的有好事吗？ 李先生半信半疑，怕错失机会，得知消息后立即从北京赶到河北唐山，亲自前往大楼卖场现场咨询活动详情。

李先生说:“第一套房应该是30%的首付啊。 我问为什么是10%的首付。 他们说开发商为我们垫付了20%的首付，两年就还清了。 他说这个开发者认为我们的经济能力不太好。 ”。

李先生说，当时她看到90平方米以上的房子，柜台的销售人员告诉她，只要付4万5000元左右的首付就可以买下这套房。 听说几万元就可以带套房，李先生说当时她很兴奋，所以没想太多就决定买一套。 付了首付之后，李先生发现事情没这么简单。

李先生说。 “在借款协议书上签名吧。 我还没有在合同上签字。 签下这笔债，签上债吧。 借钱后，我不仅付了首付，他还让我们付电商费，实际上交了14万多美元的房费。 他说是电商。 电商是什么，根据卖楼的说明，你付了这7万美元，就会从房费里扣除10万美元。 ”。

但是，收款后，李先生观察到支付收据上没有注明7万元是“团购服务费”，是房费。 李先生担心其中有欺诈。 特别是签约之后，到现在为止都没能取得购买合同。 于是，在没拿到贷款之前，她说想退房，但是晚了。 “我想退房，他们说‘因为你退房了，所以这9万也必须继续还’。 另外，退房后，我说我付的14万日元也没有钱，也没有房间。

北京的范先生也在去柜台现场咨询的当天付了首付。 与李先生不同，范先生是所有购买者，现在已经取得了购买合同，发现了开发者不愿意提交合同的理由。

范先生:拿回合同后再详细看看。 不，我的钱用合同里的钱全部付了。 你怎么向他借钱？ 后来，我们找他，他说这里面是电商，电商的钱不在这里，什么服务费？ 你的服务费也太贵了，拥有40多万套房子7万美元。 这不合理。

除了李先生、范先生之外，其他很多北京买家也在我们的微信平台留言，说拿到购房合同后，购房时，所谓的收钱项目——7万元的电子商务，不是支付10万房间的钱，而是团购服务费用。 据买房人陈先生称，她于年3月底在响水花园区买了两套房。 第一套的首付是10%，第二套是20%。 她和李先生买房的时间相差几天，但她参加了6万到10万美元的促销活动。

陈先生说。 “我们第一次买房子的话，这个也不擅长。 付了首付之后，又画了6万美元10万美元的东西。 我以为他们有团购费。 他给我收据的时候，有首付收据。 另一张上面写着团购费。 我问他们，为什么有这个电商费？ 你为什么给我这张收据？ 那个时候，柜台的人给我解释了。 这是为了支付总房费的优惠，为了举行这个活动给了我这张收据。 我当时也不太清楚。 我在去年3月28日买了两套住宅。 年7月第一套套房的贷款和合同下来了。 我发现总房费和我的钱不相符。 没有6万美元10万美元的优惠基金。

陈先生购买了两套房，一套贷款顺利，目前拿到了钥匙和合同，另一套贷款被拒绝，目前开发商正在督促她尽快补缴全额。

陈先生说:“当时，他说两套都给我贷款，之后我按照他的所有程序把钱交给了他。 到7月为止，他叫我给他一套，第二套拒绝了贷。 银行没给我电话，说直接拒绝贷款。 开发商直接要求我更名或补办全额，这是我不同意的，要求开发商退钱，同时有“电商费”，但被开发商拒绝了。 他们确定了告诉我，这个“电商费”其实是中介费。 我从那时就蒙了，那时可没这么说啊。 ”。

买家提供了购房合同、债务合同等证据资料，经记者比对，观察到合同、债务合同、团购服务费收据等各文件的公章不是同一家企业的。 记者进一步向河北唐山响水花园区开发商唐山市三石房地产开发有限企业核实了相关问题，记者辗转联系了该项目卖场的销售经理甘先生。

甘先生:我们柜台的房价是明码标价的。 他们是中介企业买来的。 关于中介企业之间是怎么和他说话的，我不是特别清楚。 我们这只是让他在名单上签字，其他事件我们不知道。

记者:也就是说，你们柜台没有这种优惠活动。 例如，4万房费10万房费、7万房费10万房费、7万房费12万房费的优惠活动。 你们柜台有这边吗？

甘先生:现在没有柜台。

关于是否可以退房等问题，甘先生回答了记者。 “现在，一些买家因个人原因未能贷款。 是个人理由。 我们的开发商五证齐全，而且家里没有问题。 有些顾客现在拒绝贷款，有些顾客已经补缴了齐全的钱。 拒绝贷款是因为顾客本人和银行之间没有达成协议，所以顾客自己需要想办法。 ”。

河北响水花园项目目前还在出售房子。 记者打河北唐山响水花园小区卖场的联系电话，客服说，现在买房可以享受优惠，7万可以达到12万元的房费，个人买房也可以走团购价。 科尔的回答和癌症经理的说法有很大的不同。

科尔:“你好，响水花园的柜台。 ”。

记者:“你好，响水花园区的房子首付10%可以买到吗？”

客户支持:“是的，您是哪位？ ”

记者:“我在北京。 首付10%就可以了，但还有20%的首付由开发者方面垫付吧？ ”

科尔:“是的，我们有这个活动。 ”。

记者:“这笔首付，开发商会垫付利息吗？ ”。

顾客服务:“无利息”

记者:“我听说有一个用6万美元支付10万美元房费的活动。 ”。

科尔:“是的。 我们有7万。 让我看一下。 7万可以达到12万。 ”。

记者:“怎么打折？ 这个钱怎么付？ ”

客服:“就是你付7万元，12万元的房费。 ”。

记者:“个人买也能去这个团购价吗？ ”

科尔:“是的，可以。 ”

开发者提出了促销奇策，真正的真伪到底该如何申辩？ 针对这个话题，北京市律师协会顾客权益法律专业委员会主任芦云和北京潮阳律师事务所律师胡钢进行了分解和解读。

经济呼声:卖楼时，开发商主张首付10%，剩下20%的首付由开发商垫付，还是无息垫付，对于首付少的买家来说，这种促销方法没有吸引力。 但是，购买者必须购买，并在支付首付前签订借款合同。 两个人也看到了这个合同。 钱实际上还给个人，合同上的印章也不是开发者这个企业的。 购买者用这样的方法购买的话，会有那些风险吗？

芦云:“首先，开发者使用这种宣传方法的目的显然是引人注目，引人注目。 事实上，这个推进本身与当地首付的政策是矛盾的，所以在这种情况下，他要求买家签订借款合同。 它在购房者购房时，除了买卖关系外，还有三个部分。 一个是借款，借款的债权人是企业，在还债合同的第二个组成文件上，每个月都写有账号。 其中出现了账号的不同，从法律的完整性来说，它应该是缺失的。 除非另有补充协议，负债企业同意打到个人账户上，但通常我们要求谁借钱给谁履行。 这符合合同的相对性。 如果构成第三个文件的借款协议，这个协议的问题就会变大。 上面写着，如果你六次没有按时还款，你的首付包括你的后续还款，你的房子必须归债权人。 这显然是霸王条款，它完全剥夺了购买者的所有权利。 客户在这个条款上签了字，但在司法实践中，如果这是霸王条款，这个条款就无效了。 所以，在这种情况下，购买者在签订这些文件时，不知道这份文件的详细情况，不知道这份文件签署后发生的一系列后果，这样的购买风险非常大。 ”。

经济之声:买家说开发商要求他们付“电商费”，说7万元可以付10万元房费，记者采访柜台销售经理时，她说这笔钱是中介收的，还说这个 对于销售经理的回答，你们俩有什么看法？

胡钢:“根据我们通常的逻辑，支付相应的货款时，客户必须得到相关的服务或相关的商品。 这才是有对价的平等合同。 相关经营者要求客户支付相关费用，无论这笔费用支付给房地产开发商还是其他(即使支付给目标人群)，首先双方应该有确定的约定，这个约定应该非常明确准确。 这样的约定可能风格条款很多，但这个风格条款也通常是房地产开发商发行的。 房地产开发商必须说明这种风格条款或标准合同。 这样的合同对我们的顾客来说是合法有效的，否则可能会被相关的司法机关无效。 通常，在房地产合同，特别是商品房买卖合同中，客户只需要与房地产开发商签订合同。 因为是新房间。 在这样的背景下，通常不存在代理这一问题，如果有代理的话，应该签订多个协议。 此外，房地产经纪人本身也必须获得相应的资质。 唐山市住建局的政府网站于去年4月14日专门发出提示，要求唐山市不要购买未取得营业执照、未备案的中介机构提供的商品房。 中介机构自身进行销售显然需要特定的营业执照和相关领域的备案。 如果客户本身没有通过符合上述条件的中介机构获得房地产中介或中介服务，他完全没有义务向这种中介机构支付费用。 此外，这个例子有所谓“电商费”的特殊事由。 那么，客户向什么样的电子商务机构支付费用呢？ 这些所谓的电子商务机构提供什么样的服务呢？ 一些互联网企业实际上在进行房地产经纪人的服务，但其本身并未取得房地产经纪人的相关资格，这种活动本身也是违法的。 ”。

经济之声:已经买房拿到钥匙的买家，现在开发商要退保这笔电商费。 他们觉得被骗了，要支付这笔费用。 他们能提出这样的要求吗？

芦云:“这个所谓的‘电商费’出现了两种不同的声音，开发者方面认为这是中介费，是服务费。 客户购买时，他们说要付多少钱，但实际上，这种情况是电子商务和开发者共同举办的活动。 首先，这其中有法律关系。 因为EC平台肯定和开发者有相应的合作协议或者合作协议，他说开发者完全不知道这个事件，这应该是站不住脚的。 其次，当时他们做出这样的承诺后，之后他们说这是中介费和服务费，这个借口有根据吗？ 还是在客户完全不知道的情况下擅自更改，改成了中介费和服务费？ 这是完全不同的性质。 所以从举证的角度来说，电商和开发商拿出证据，当时他们已经要向客户证明这是中介费和服务费，而不是按多少钱支付，如果没有这样的证据，电商和开发商都要履行当时的约定，在房款中，

经济之声:被拒绝的买家现在想收回这笔电商费用。 另外，我不想结帐后继续购买。 他们的需求能实现吗？

芦云:“这是因为被拒绝贷款的具体原因，在贷款的过程中，这里面有银行的作用，所以在买房的过程中，确实有些人因为个人情况而无法获得银行批准的贷款。 在这个过程中，首先开发商要给购房者一个初步的意见，当地的政策包括偿还贷款利润的能力，应向购房者提供充分的证明后，购房者才能贷款，而不是因为购房者自身的原因而无法贷款时有意回避问题， 开发商有一定的责任，但如果完全是贷款人自身的原因，比如贷款年限不够或者年龄过大，这应该由贷款人自行负责，但无论如何，事实已经如此，我们要看双方签订的这个协议 一是被拒绝贷款的相应责任归属。 其次，如果买家不想继续购买，想退房，退房的理由是什么？ 根据不同的原因看合同约定的相应违约责任，按合同约定履行责任。 ”

经济呼声:为了吸引买家的眼球，提高成交量，快速回收资金，很多开发商使出浑身解数，推出各种促销保险来打奇招。 这些招数到底是真的优惠还是真的陷阱，是真的真假假的，该怎么分辨呢？

胡钢:“买房对普通客户来说是非常重大的家庭支出，所以必须慎重购买，所以首先买房必须买“五证齐全”的商品房，特别是取得预售许可证的房子。 第二，关于合同复印件，签订的合同最好直接采用住建部和工商局制定的商品房买卖示范合同。 各地可能会有一些变动，但建议尽量采用该示范复印件，对其他所谓的补充协议书或补充合同，聘请当地比较专业的房地产律师进行检查。 而且，对于房地产开发商和经纪企业的书面和口头承诺，一定要直接载入对方相关合同的条文，如果有相关依据，客户的支付款是比较安全的，如果只是相关员工的口头承诺，往往会引起相应的烦恼。 最后，必须确认相关的违约情况是否比较完整，双方的条件是否比较对等。 此外，目前全国正在逐步开始管理预售资金相关的专家。 也就是说，预售资金可能已经到达我们政府主管部门指定的账户，用于保护我们客户的合法权益。 总之，在合同上签字，付钱要慎重。 ”。