“租赁住房资产证券化提速 公募REITs有望破冰”

在国家鼓励住房租赁市场快速发展的大背景下，住房租赁领域的金融创新步伐加快。 日前，国内首个单一长租公寓类reits (房地产投资信托基金)项目“新派公寓权益型房地产租赁资产支持专项计划”和国内首个单一央企租赁住宅reits项目“中联前海开源-保利房地产租赁住宅1号资产支持专项计划”获得批准 《经济参考报》记者表示，目前多家租赁房屋公司计划发行同类reits项目，预计同一产品近期将得到批准。

业内人士估算，虽然潜在市场化租赁公寓市场规模达到数万亿元，但资产证券化和reits已成为住宅租赁领域金融创新的重要手段，有助于融资渠道的开拓和融资价格的降低。 随着国内监管层相关政策的出台和确定，标准化公募reits有望破冰。

reits是资产证券化的一种形式，其本质是将收取少量房租和利息的不动产证券化后向市场融资的手段。 在许多发达国家，reits应用相当广泛。 在美国，reits方法在商业房地产融资结构中所占的比例约为33%。 在中国，商业房地产几乎都是通过银行贷款融资的。 事实上，我国2006年开始研发reits产品，有点私募reits、类reits产品也是几年前上市的，但受诸多因素的影响，成熟的reits系统还没有形成，真正的标准化公募reits产品至今还没有上市

值得注意的是，今年以来，住房企业以资产证券化方式融资的步伐不断加快。

据中国资产证券化拆解网统计，今年1月至10月，类reits累计发行12件。 新建公寓和保利地产等租赁住宅租赁产品的批准发行，预示着租赁住宅租赁将成为标准化公募reits推广的重要突破口，推动国内住宅租赁领域的长期快速发展。

十九大报告指出，多次建房不是为了炒作定位，而是为了加快建立多主体供给、多渠道保障、租赁并举的住房制度，让全体人民居住。

中国银行领域协会首席经济学家巴曙松表示，在政策强调租赁市场快速发展和住宅物业频率的背景下，租赁reits可以比较有效地利用物业库存资产，提高资金利用效率。 对于中小投资者来说，租赁reits对于提供了房地产领域增长收益共享渠道的政府来说，可以比较有效地缓解租赁市场供需失衡、租赁市场不完善等难题。 另外，租赁reits是房地产的运营模式，强调的不是融资手段，而是房地产的长期自有运营，通过运营管理实现房地产增值来获得溢价，符合国家现行“只有炒作”的政策指导。

新派公寓创始人首席执行官王戈洪在接受《经济参考报》记者采访时表示，4年前创立新派公寓之初，针对联合赛富房地产基金，赛富房地产基金通过私募reits的方法收购了这笔旧住宅资产。 此次深交所发行类reits后，将退出原有的并购基金，为新投资者建设资产增值收益的流动性通道，新派公寓将继续作为资产管理者，除了常规管理费收益外，还将共享今后的资产增值红利。 他还表示，此次发行不依赖任何第三方的增信和担保，仅依靠房地产资产的增值和新派公寓的运营效率就获得了aaa评级，大幅降低了产品优先级的发行价格。

中国证券投资基金业协会资产证券化委员会专家顾问、高与资本联合创始人周以升向记者表示，包括租赁公寓在内的商业地产是中国经济转型的缩影，潜在的市场化租赁公寓市场可达数万亿元，政府支持的公租房和廉租房市场也有数万亿元的库存规模 他说，用reits的方法，租赁住房公司将充分利用库存资产，实现资产实际出口、负债率下降、资产负债表优化等多个目标，极大地提高公司参与租赁市场的积极性，推进中央“不炒房”的方针。 “在目前权益型reits的实践中，标准化公募reits的推出与商业逻辑和实际工作没有实质性的障碍。 ”。 他说

但业内人士指出，国内租赁reits快速发展滞后的原因是中国租赁市场的租金收益率较低，与其他金融产品相比，reits产品在散装的估值逻辑价格上可能局限于投资者的吸引力。 对此，周以升认为，对于拥有多套房产的长期租赁公寓来说，reits是为数不多的可选退出渠道之一，为了达到投资者对投资回报率市场化的要求，要求租赁公司和房产所有者进一步改善经营管理水平，最终实现市场供需平衡和 这是因为，公开募集reits等证券化产品也可以说是抑制房价、推进房地产长效机制的重要一环。